买公寓房，打工人被背刺最狠的一次

高挑的天花板，明亮通透的落地窗，富有设计感的楼梯，共同构成了许多人对 Loft 公寓（一种建筑风格，小户型高举架）的最初印象。

2007 年，现象级电视剧《奋斗》中，陆涛将一间废弃仓库改造成 Loft，取名 " 心碎乌托邦 "，成为朋友们畅谈理想的精神角落，也让 Loft 公寓在观众心中被赋予了浪漫和个性化的色彩。

现实中，Loft 一度受到年轻人青睐。在北上广这样的一线城市，它曾是相对低门槛的落脚点，因总价不高、户型新潮、购房限制少，成为不少 " 漂族 " 安顿自己的性价比之选。

可真正住进去后，问题接踵而至：隔音差、商水商电费用高、产权复杂且无学位配套 …… 近年随着 " 商改住 " 政策收紧及楼市下行，Loft 还面临价格跳水、交易困难等新麻烦。一些购房者无奈感叹，" 上百万买的公寓房，如今卖不出去，只能砸在手里。"

那些曾为 Loft 公寓买单的人，现在后悔了吗？这究竟是留在城市的捷径，还是一场难以脱手的资产困局？

一、" 为了留在一线城市 "

轻轻推开房门，阳光透过落地窗洒在客厅沙发上，仿佛一幅流动的油画。转角处，一座复古楼梯蜿蜒而上，将空间自然划分为上下两层：楼下是明亮通透的客厅，楼上则是静谧独立的卧室。

穆琪在社交平台上分享住在 Loft 里的生活，图源受访者 @很凶的其其

这套位于北京东城区的公寓，是穆琪在 2022 年底购入的。

谈及当初买房的经历，穆琪称，最初是为了孩子上学而考虑买房，她将目标锁定在带学区的普通住宅。她原以为预算充足，真正看房后却大失所望，看中的住宅每平方米均价在 12 万 ~13 万之间，超过了她的承受范围。

几轮看房下来，她逐渐陷入两难。价格合适的 " 老破小 " 环境差、设施旧；条件稍好的新楼盘，又贵得让人望而却步。" 我当时就卡在中间，‘老破小’看不上，好小区买不起。"

此时，一套 Loft 公寓吸引了穆琪的注意。公寓位于东直门交通枢纽附近，出行便捷，配套成熟。虽然房本为商住性质，但产权年限为 70 年（多数公寓产权年限 40 年，70 年产权的公寓通常因土地性质被规划为住宅用地），且还附带学位。更吸引她的是，这套上下双层的 Loft，使用面积高达 117 平方米，总价也在她的预算范围内。

价格更低、使用空间更大，还能解决孩子上学的问题，穆琪当时觉得性价比极高，几乎没怎么犹豫就做了决定。从看房到签合同，前后她只花了不到两周时间。

与穆琪因孩子上学而买房不同，生活在上海的左伊有着另一番打算：为自己在这座城市安个家。

大学毕业后，她开始了典型的 " 沪漂 " 租房生活。2019 年，在和母亲商量后，左伊决定先买套公寓安顿下来，既能作为婚前财产，也能在过渡期自住，为未来做些准备。

一次刷朋友圈时，她看到中介发布的 Loft 公寓信息：产证面积 63 平方米，层高充足，可以自行隔出夹层，实际使用面积扩展到七八十平米。最让她心动的是，公寓还附带一个约 15 平的小露台，方便晾晒，也增添了几分生活气息。

那时的她尚未考虑结婚生子，对学位没有硬性要求，更看重居住舒适度。这套公寓总价不高，设计灵活，几乎正中她的需求。于是，左伊很快拍板，买下了这套位于浦东中环内的小公寓，将它作为自己在城市中扎下根的起点。

左伊的 Loft 公寓，图源受访者

对漂在大城市的年轻人而言，Loft 曾是一种较为现实且务实的选择。谷玲的 Loft 公寓位于北京房山，面积仅 19 平方米，购入时花了近 110 万元。谈及购房初衷，谷玲坦言，当时是想在大城市安身。" 我之前租房每月房租 5500 元，有次房东告诉我，他每月还贷才 4000 多。" 这让谷玲突然意识到，与其花钱帮别人供房，不如自己买一套。

她下决心买房是在 2017 年初，正是北京商住政策调整的前夕，多个楼盘主推 Loft 公寓户型，以 " 面积适宜、双层设计 " 等噱头，吸引了大批有落脚需求的年轻人。谷玲记得，那次去看房的场面可谓人山人海，售楼处门口排起了长队，" 我一进去就看到几百号人挤在那里。"

谷玲买房时遇到 Loft 公寓抢购潮，图源受访者

从早上八点半排到晚上将近九点，才终于轮到她看房。销售人员忙得顾不上详细介绍，匆匆拿出模型展示，还不断催促 " 房子很紧俏，再犹豫就被抢光了。"

" 我本来没打算买，但他说特别火，再没有比这个更合适的楼盘了。" 谷玲回忆，自己脑子一热，当场就交了定金。

事后回想，她觉得那时的决定过于仓促，几乎是在一片混乱和催促中匆忙做的。直到回到家，她还有些恍惚，甚至一时记不清自己买的房子究竟什么样。

二、公寓房的自由与代价

装修完成后，穆琪一家迫不及待地搬进了新家。住了一段时间，她对这套公寓的满意度不断提升。

小时候曾住过复式住宅的她，对这种上下分层的空间有种天然的亲近感。她尤其喜欢 Loft 带来的 " 动静分区 "，家庭成员可以分层活动，既保留了私密性，也维持了家的温度。

最近父母来北京探望她，住在一楼的卧室；而她和丈夫、儿子则住在楼上。饭点时，一家五口围坐在一楼餐桌前共享天伦；闲暇时，父母在楼下看电视，她在楼上用投影仪看电影，互不干扰，各得其所。

这套不大的 Loft，让她找到了理想的家庭生活节奏。

穆琪家的楼梯，图源受访者

Loft 特有的楼梯也为家里增添了不少乐趣。孩子每天上下楼几十趟，活动量大了不少。听着 " 噔噔噔 " 的脚步声在屋里回荡，穆琪觉得家里多了几分活力，" 连空气都欢快了起来 "。

左伊同样享受着自己的 Loft 生活，尤其偏爱那方附带的空中露台。她在露台上养花种草、晾晒被子，这些看似平常的小事，在她眼里却是一种难得的从容与奢侈。

" 在上海，阳光和朝向都是标价的。" 左伊称，若自己当初选择了市中心的 " 老破小 "，潮湿、昏暗、采光差或许难以避免。如今，每当天气晴朗的周末，她会坐在露台的小摇椅上晒太阳、吹风，翻几页书，偶尔能闻到阳光晒过的床单味，觉得生活仍值得期待。

左伊在露台上看书，图源受访者

尽管 Loft 为年轻人带来了自由松弛的理想居住体验，但他们也都提到这类户型藏着难以避免的现实弊端。

首先是公寓的通病——商水商电。左伊所购买的公寓，前期水电费偏高，经过业主们多次协商才略有下调，如今每年电费仍需 3000 元左右。谷玲的情况更夸张，她现在已经较少居住这套公寓，近两年的电费累计仍高达上万元。

其次是隔音问题。谷玲表示，公寓的隔音效果差，若邻居作息规律倒还好，一旦碰上没有边界感的住户，生活质量立马大打折扣。有段时间邻居将房子出租给外国留学生，经常半夜开 party，吵得她睡不着觉，甚至有人因此报警。

此外，Loft 的狭小面积也是一道硬伤。虽然穆琪和丈夫、孩子对如今的居住环境很满意，但她在老家住惯了大房子的父母总觉得屋子太小。穆琪理解他们的感受，只能苦笑着回应：" 小也没办法，这已经是我在北京能承担的最大面积了。"

但最致命的，还是Loft 的公寓性质及由此带来的交易难题。

根据 " 凤凰网地产 " 数据，公寓类新房契税 3%，而普通住宅仅为 1%。若是二手交易，还需缴纳个人所得税、增值税、印花税等，税费负担沉重。再叠加产权年限短、水电成本高、无学位等问题，Loft 的流动性越来越差，市面上不少人已经开始对它谈之色变。

对左伊来说，眼下最现实的困扰，是如何在想换房时顺利出手这套越来越难卖的 Loft。

三、从 " 香饽饽 " 到 " 烫手山芋 "，Loft 的浮沉十年

凭借较低的总价，Loft 公寓一度成为年轻人在大城市立足的 " 过渡性选择 "。左伊便是当年买 Loft 热潮中的一员。但如今，随着生活阶段的变化，她开始考虑换房，随之而来的，却是接连不断的现实阻力。

婚后，她和丈夫计划将这套位于浦东中环内的公寓出售，换一套更大的房子。然而，卖房的过程却并不顺利。

2024 年 7 月底，左伊在社交平台上发布了一条卖房笔记，意外大爆，吸引不少潜在买家咨询。尽管看房人数众多，但真正了解公寓实际情况的人并不多，多数买家对房子的装修、维护状态都很满意，但在得知 Loft 的产权、税费和流通性问题后便打起退堂鼓。

左伊卖房的帖子意外大爆，图源受访者 @左一猪

" 来看房的很多是年轻小姑娘，当下觉得房子不错，一问爸妈或朋友，得到的是负面反馈，都会被劝退。" 左伊无奈地说。

由于公寓在二手市场流通受限、税费偏高，也让其不受房产中介青睐，间接影响了潜在买家的判断和信心。左伊回忆，有个年轻女生曾明确表达出购买意愿，甚至已经谈到付款方式这一步，但咨询了中介朋友后，对方最终还是选择放弃。

更让左伊感到棘手的，是这两年房价的下跌。2020 年到 2021 年间，她所在楼栋的邻居还能以不错的价格顺利脱手，而如今，买家开出的报价竟比她当初购入价低了 80 万元。

左伊和母亲早知这套 Loft 不会升值，只求它别贬值太快。但眼下的情况仍让她们难以接受。她决定暂不急于脱手，先将 Loft 作为投资商品，后续可能用于出租。

谷玲也切身感受到了公寓价格下跌的压力。她在 2017 年购入的这套公寓，当时花了近 110 万元，而如今因为地段较偏远，房价缩水了约 50 万，" 几乎相当于打了对折 "。

相比之下，穆琪的感受没那么强烈。由于她所在小区暂无同类型房源在售，具体价格难以判断，但她认为，房价下跌几乎不可避免。唯一令她感到安慰的是，自己的房子位于东城二环边上，核心区域比郊区更抗跌。此外，这套房当初是为自住而买，因此她也不过多考虑房价涨跌。

若是用于投资目的，Loft 公寓或许更让买家 " 肉疼 "。穆琪的一位朋友曾以投资为由，在北京大兴购入了一套公寓，起初，朋友对这套房十分满意：房子好租，租金也比较高，足以覆盖他在上班地段租房的成本。

然而，这几年出租市场迅速降温，房子出租难，租户拖欠房租的情况也屡屡发生。除了难以通过出租回收成本，还因房子地段偏远，转手价格直线下滑。这位朋友目前仍在艰难出租中，希望尽可能减少损失、慢慢回本。

近年来，随着房地产市场遇冷以及 " 商改住 " 相关限制政策的频繁出台，Loft 公寓的市场行情不断走低，从曾经需要排队抢购的 " 香饽饽 "，逐渐沦为人们心中默认的 " 烫手山芋 "。

最具代表性的案例之一，便是曾名噪一时的某 " 北漂神盘 "Loft 项目，在 2009 年开盘时一房难求，近万套商住产品几乎瞬间售罄。当时北京尚未限制商住房的购买，Loft 市场一度火爆。

辉煌戛然而止。2017 年 3 月，北京出台商住房调控政策，对商办类项目开发、销售予以管制，个人不得购买商办新房、二手房商办项目贷款被限制、新建商办项目最小分割不得低于 500 平方米 …… 这无疑为 Loft 市场泼下一盆冷水。谷玲的购房时间正巧卡在政策出台前夕，不久之后，市场骤冷，房价开始下滑。

普通住宅挂牌量激增，而 Loft 的成交却愈加困难，价格跌幅显著。根据克而瑞房地产数据库，2021 年大多数城市商业公寓的成交均价仅为同城住宅的 50%~90%。再加上公寓楼盘主打小户型，总价往往只有周边住宅的一半。

在左伊看来，Loft 公寓的确面临流动性差、贬值快等风险，但也需要结合房子的综合情况来判断。所处地段好、房龄新、品质高的小区，Loft 转手依然不难。而地段偏远、配套不足的公寓则可能长时间难以出手。

她认为，对于预算有限、希望在一线城市扎根的年轻人而言，Loft 依然不失为一个现实可行的选项。起码对她来说，能在 " 沪漂 " 时拥有一间属于自己的小窝，已是幸运。

谷玲也有类似体会。尽管房价缩水了近一半，她仍不后悔买下这套 19 平米的小公寓。初到北京时，她在租房市场屡屡碰壁，租期未满被赶、房东私扣押金、随意涨租等情况时有发生，而买下自己的小房子后，这些烦恼被一扫而空。

" 买房就像一张‘人质解救券’，把我从租房的焦虑中救了出来。"谷玲说。这间 19 平的小屋虽面积不大，却稳稳托住了一个女孩扎根大城市的梦想。每当她窝在这方小天地里，安全感会从心底漫上来，是漂泊时从未有过的踏实。

谷玲的 Loft 公寓，图源受访者