在迪拜倒腾房子的中国人，差点一夜暴富

随着近年来越来越多人涌入迪拜，这个 " 搞钱天堂 " 的房产市场也连续增长，人们容易被 " 炒楼花致富 "" 靠房租养老 " 这样成功的故事吸引，迪拜也从不缺幸运的掘金者，但更为多数的仍是普通人。

作者 | 刘车仔

编辑 | 陆一鸣

题图 | 视觉中国

世界上最火热的房地产市场在哪里？当全球多数国家的房价正进入低迷时期，位于阿联酋的迪拜房产市场却迎来了连续四五年的增长。

根据全球商业地产服务公司世邦魏理仕 ( CBRE ) 最近的报告，2024 年迪拜住宅价格平均上涨 18%，到了 2025 年第一季度，这个数字达到了 20%。不只房价高涨，房产交易量也在创新高，2025 年第一季度，交易达到 45474 笔，交易量同比增长了 22%。

迪拜房产市场的回温反弹，是多种因素的叠加影响。一方面，外部局势不稳定，地缘冲突前景不明朗，美国一系列关税政策也加剧全球通胀，在资本上提供安全港湾、在政治上选择中立的迪拜成了人们投资买房的绝佳目的地；另一方面，在 2020 年之后，迪拜一直采取宽松的政策，吸引了世界各地的人们到此长住，其中 " 黄金签证 " 政策更吸引了一大群高净值人群到此置业定居。

阿汤哥的《碟中谍 4》，取景地之一是迪拜。（图 /《碟中谍 4》）

乐姐是这几年迪拜房价暴涨的幸运儿，几年前，因为陪女儿读书，她们一家在迪拜购入几套刚需房，却因此尝到了甜头。Crystal 是一位长居迪拜的中介，她从 2021 年进入房产行业，见证了这几年房价的飙高，但在她眼里，市场波动无常，有人欢喜有人忧，普通人应该谨慎入场。

我和她们聊了聊，在迪拜，那些被房子改变的生活。

" 中介是门槛最低的机会 "

2021 年，疫情期间，Crystal 原本从事的旅游行业停摆，她就这样一脚踏入了房产行业。

对在迪拜寻找机会的人来说，通常会从门槛相对较低的中介做起，然而中介公司一般不提供底薪，也不给解决签证，外来务工者需要额外花钱去搞定自己的签证。

Crystal 从事房产中介后开的第一单，租客是一位东南亚来的老板，要求租下整栋大别墅作为集体宿舍，后来，这个老板又给她介绍了好几单。她才知道，这群人是传说中做网络博彩的。

网络上经常出现的 " 菠菜 " 就是博彩行业的代称。（图 /《孤注一掷》）

在当地，一种普遍的说法是，2020 年左右从东南亚来了一批灰产大军。再往前追溯，2019 年 8 月 18 日，柬埔寨政府总理洪森签发通告，停止批准和颁发在柬埔寨经营的各种 " 网络博彩 " 营业执照，导致网络博彩行业大量向外转移。

免签、不看征信和收入流水，一本护照即可随进随出的迪拜成为极具吸引力的 " 搞钱天堂 "。随着热钱涌进，本来被疫情影响的各行业消费重新恢复活力，也直接推动了华人房地产圈的发展。

根据全球房地产公司 TEKCE2024 年的统计，中国人在迪拜的房地产投资数量已经进入了前十。印度投资者最多，英国、意大利、俄罗斯等都在前十。

在疫情前，房产中介往往捏紧手中的资源，害怕跟人合作，客户被人撬走。疫情时期，华人中介多了，人们开始慢慢形成合作的模式，一个房源由不同的中介一起做，谁抢先一步谁就关单（成交），模式则变得更加短平快。

另一方面，迪拜房地产的回温，也与阿联酋政府在 2019 年推出的 " 黄金签证 "（Golden Visa）计划有关。人们只需要在阿布扎比投资超过 200 万迪拉姆（约 400 万人民币），就可以获得 10 年的黄金签证，这个签证每 10 年一续，意味着人们可以在本地享受相应的福利，这种利好政策一时间成为人们平常聊天的必备话题之一，综合因素下，迪拜的人口还在持续增长，这意味着房产需求大大超过供应。

从商场里买完东西出来的人。（图 /unsplash）

根据迪拜统计中心的数据，截至去年年底，迪拜的人口在 2024 年增长了 16.9 万多人，达到 382.5 万人。预计到 2030 年，迪拜人口每年的增长率将达到 3.6%。其中，华人人数的增长也很显著，2024 年 2 月 2 日，中国驻迪拜总领事李旭航在阿联酋官方媒体《宣言报》发表署名文章，提到了近五年来，迪拜华侨华人总数从 20 多万增至约 37 万，各类中资企业出海中东，从 6000 多家增至 8000 多家。

而这也吸引了大规模的 " 炒房团 " 重新回到迪拜。Crystal 说自己主要做的是公寓类型的二手房租售，赚钱比较少，胆子大的人一般做期房，而好的期房全靠 " 抢 "。

当地一些大的房地产商比如 Emaar，因为背靠皇室资产，是迪拜实力最强的开发商，每次开盘都会挤爆。由 Emaar 开发的云溪港，位于市中心，号称每个房子都能看到哈利法塔（迪拜的摩天大楼，为世界第一高楼），是迪拜最抢手的高级公寓品牌之一。

通常，人们会在开盘前 3-5 天的时间把消息发布出来，而有资源的中介掌握着更快的信息，" 一个房源几千个中介在抢，网速再快也没用 "。一般中介会提前联系好买家，拿到护照，开一个定金支票，才能拿到抢购的链接，等开盘那一刻马上在网上锁定。

迪拜朱美拉棕榈岛上的亚特兰蒂斯酒店，附近有许多豪宅。（图 /unsplash）

也有一些开发商没有开放线上抢购，那就要到现场去排队。" 比如明天早上开盘，今天晚上两三点钟就有人去排队了 "。

Crystal 说，" 迪拜有钱人太多了，有钱的中介也多。" 有的房地产开盘时场面很热闹，" 但其实很多都是中介在开 party，只是外人看不懂 "。那些积累了许多资源的中介，可以在遇到低价的时候入场，等涨点钱就转手，有的房子还没交付，就已经能赚几十万人民币。

和国内不同的是，迪拜的房产购买政策有一定漏洞，在迪拜买期房，人们可以在房子还没交付的时候就转手，这催生了一大批 " 炒楼花 " 的人——人们把一栋楼里景观最好的房子都买断，但只需要付 10% 的首付，一栋楼包下来大概只需要 120 万元人民币，等涨价了再加价几十万元卖出去。

" 炒楼花 " 的模式来源已久。2002 年，迪拜酋长颁布了新的《房地产法》，允许外国人在指定区域买卖房产。根据人民网 2009 年的报道，2000 年左右，温州商人开始涌入迪拜，采用联合买房的方式炒房，用更多的资金撬动更豪华的房子，然后以更高价格快速卖掉。但随着 2008 年经济危机的到来，楼市大跌，这些炒楼花的人全盘皆输。

历史总在轮回，如今，人们再次涌入。

有人欢喜有人愁

2022 年到 2023 年，Crystal 见证了身边一个中介朋友小 Y 快速卖掉了著名的云溪港楼盘的十几套房子，根据迪拜不动产投资官网，这里的房源平均价为 325 万迪拉姆（约人民币 650 万元）。

迪拜某楼盘。（图 /pixabay）

和 Crystal 一样，小 Y 也是因为疫情期间旅游业停滞，在 2021 年转行进入房地产行业。Crystal 介绍称，以前很多女性独自来到迪拜的一大理由，是失恋或者婚姻关系出现问题。2012 年左右，小 Y 就是因为离婚才来到了迪拜。当时迪拜的 " 龙城 " 里已经聚集了一批卖中国小商品的中国人，小 Y 刚来时也在那里做小玩具生意。

2003 年，在意图打进中东市场的中国商人的推动下，迪拜酋长在今天迪拜南部 15 公里以外的沙漠上批了一块地皮，被称作 " 龙城 " 的国际贸易城开始形成，吸引了大量中国老板来此开启事业。根据《国际商报》，2003 年开业前后，两千家中国企业进驻，经营数万种中国产品，每天客流量超过一万人，周末甚至达到几万人。当时的商铺大约只需要 20 万人民币一间，如今这些商铺已经涨价到了一两百万元。

如今的迪拜龙城。（图 /unsplash）

2012 年，Crystal 的朋友小 Y 就这样在龙城小商品市场立足。过了几年，到了 2015 年，在迪拜房地产第二次腾飞的时候，随着华人的涌入，迪拜的华人旅游业开始爆发。小 Y 开始自己考驾照，做 " 车导 "，开车带中国游客，自己做行程、订酒店门票。再到后来，她又果断转到房地产行业，如今已经单干，在迪拜大量置业，完成了财富积累。

Crystal 说，这样的致富故事当然很多，但市场波动是无情的，她自己几年前在国际城买了一套小房子，就是房主亏了几万的价格卖出来的。她身边也从不缺残酷故事。有个她认识的年轻女孩，在迪拜工作，被朋友叫去吃饭实际上是劝说买房。10% 的低价首付，让她头脑一热当场签约，买了一套价格 400 多万人民币、位于市中心的酒店式公寓期房。

买了之后，那个女孩才发现这个房子的物业费很贵。在迪拜，政府规定房地产开发必须有配套的活动空间、绿地健身设施等，于是房子的物业费经常为人所诟病，像这种公寓，物业费大概需要每年 10~20 迪拉姆每平方英尺（约等于 100~200 迪拉姆每平方米），算下来，一套一百平方米的公寓，一年大概要 2 万到 4 万元人民币的物业费。

大多数小区配备泳池、篮球场等公共设施。（图 /unsplash）

此外，期房交易的风险还在于交房时间的变动，疫情期间，有的房子交房拖了四五年是常态。

Crystal 说，这个女孩在买房后才发现，每个月一万多迪拉姆的月供和物业费让她无法承受，但是房子很长时间又卖不出去，她一度产生抑郁症状，好在她后来终于熬到了开发商交房，把房子租出去后，这才缓解了财务危机。

在迪拜，可观的租售比对想买房的人来说是一个巨大诱惑。这得益于迪拜常住人口的不断增长。根据迪拜统计中心的数据，迪拜的人口在 2024 年增长了 16.9 万多人，创下 2018 年以来最高增幅。这主要源于自然增长与大量的移民净流入。

这几年，国内一线城市的租售比在 2% 左右，以上海市中心为例，一套 500 万的房子，年租金可能在 10 万以内。Crystal 说，在迪拜，市中心租售比低一点也达到了 4%，而高一点的地方，租售比能有 5%~6%。

而在经济观察报 2024 年的报道《我在迪拜卖房子》中，这一数字还能更高，根据其中受访的地产从业者的说法，" 核心地区仍然能保持 7% 的租金回报率，非核心地区能达到 8% 或更高——非核心地区的房价增长没有核心地区那么快，但租金却在持续上涨。"

如果按照 7% 的租售比来看，一套价格 500 万元的公寓，年租金可达到 35 万元，这意味着十年出头就能收回成本。2023 年 12 月，《南华早报》对国际房地产咨询公司莱坊的采访报道显示，由于需求旺盛、供应紧张，写字楼和住宅房地产市场 2024 年将出现价格上涨。迪拜房地产市场的最大推动力是住房短缺。人口在增长，但没有足够的库存来适应这种增长。预计到 2029 年底，开发商将建造 30 万套住房。

迪拜市中心的人群。（图 /pixabay）

Crystal 有一个客户，在国际城买了一套价格 64 万元的房子，由于这个地区外来打工人多，出租方便，租金已经达到每年 7 万元，相当于不到 10 年就能收回成本，这意味着他退休后可以拿到每月 5000 元的 " 退休金 "。Crystal 还有一个朋友，利用杠杆在房价低位时找全家亲戚借钱，接连买了 4 套房子，这人现在不到 40 岁，这意味着在他 50 岁左右，就可以收回成本还完房贷，提前退休了。

被期房套牢与靠房租养老是迪拜买房的一体两面，毕竟，无论何时何地，风险与收益总是相生相伴。

在迪拜陪读，还有意外收获？

乐姐是一位从北京搬到迪拜的陪读妈妈，因为大女儿的就学问题，2023 年他们举家搬到了迪拜，这几年因为购置刚需房，她成了被动收获财产增值的幸运儿。

2019 年，丈夫因工作需要，频繁到迪拜驻守，他们一家开始考虑离开北京搬到迪拜。

尽管当时女儿还在上四年级，但他们不得不未雨绸缪，考虑女儿未来的就学方向。他们夫妻俩，一个来自山东、一个来自河北，都没有北京户口，这意味着孩子上完初中，就得转学回老家，山东和河北都是高考大省，竞争激烈，他们压根没有考虑这条路。此外的选择，就是读国际高中或者出国。在小学阶段，女儿班里已经有不少非京籍的孩子提前去了国外上学。她开始萌生了把女儿送到迪拜去上学的想法。

非京籍的中产，未雨绸缪送孩子出国读书。（图 /unsplash）

2019 年，她第一次带着女儿到迪拜考察，很快敲定了中国人比较喜欢的迪拜北伦敦中学，同时在北伦敦中学附近的首霸地产签下了一套二居室的 " 学区房 "，为未来 5 年的陪读做准备。对手上捏着一些钱的中产来说，在迪拜租房极不划算。她算了一下，一套普通公寓，每年就需要约 20 万元到 40 万元人民币的租金。

当时，这套两居室的 96 平方米房子，价格 299 万元，等于 2.8 万 / 平方米左右，预计 2021 年交房。但等定完房子之后，疫情就来了，直到 2021 年，房子不能如期交付。2022 年，乐姐发现自己又怀孕了，他们开始规划更大的房子。很快又在同一栋楼同一楼层买了一间一居室，他们听中介说，这房子是别人炒楼花转售的。

当时的房价已经比 2021 年涨了不少，72 平方米的房子，价格达到 295 万元，为了付全款，他们家不得不向亲戚借了不少钱。

由于等不到北伦敦中学的学位，她们只好送女儿去了另一所国际学校。由于租金实在太贵了，夫妻俩盘算了一下，决定在这所学校附近第三次购房，买房的钱来自卖掉北京的一套房子以及割掉的股票，最终他们定下了一套二手别墅，售价人民币 480 万。

整个 2023 年期间，乐姐都是在极度紧张焦虑中度过的，刚到迪拜开销极大，她算了一下，第一年包括买车在内的花销，就高达 90 万元人民币。为此，她甚至一度去找大师算命。

迪拜日常街景。（图 /unsplash）

直到 2024 年 1 月，最开始买的两套房子终于交房，并陆续租了出去。乐姐说，由于房子位置靠近北伦敦中学，这个学校是中国人特别青睐的，出租也极其抢手，一居室年租为 21 万元，二居室年租也有 32 万元。直到这时，她才终于尝到了甜头，过上梦想中的 " 包租婆 " 生活。

直到现在，她说，第一套二居室价格几乎翻了一倍，从不到 300 万元变成近 600 万元。最近，她把第二套一居室的房子卖出去的时候，也赚了 45 万，加上此前收了 9 个月的租金 15 万元，这套房子的收益为 60 万元左右。

目前第三套别墅房，不到两年，价格从 480 万元涨到了 640 万元。

总结自己买几套房的心路历程，她说自己家买房完全是刚需，但是却冥冥之中赶上了楼市上升的红利，抵消了国内房子降价的落差。

现在，她还在线上经营自己在国内的电商生意，她觉得现在的生活终于能喘口气，孩子的学位、大人的签证、一家住房都解决了。此外，她还分享了自己的生活育儿好助手——一位斯里兰卡保姆，每个月 5000 元人民币，但 " 什么都干，带小孩、做饭、打扫 "，同时，乐姐也在慢慢适应迪拜的生活。

她说孩子也很喜欢这里的生活，没有什么学习压力，下课甚至不用做作业。她说，现在她就等两个孩子都上完学，到时候，她就会考虑回国。

在遍地富豪的迪拜，

做一个普通人

前几年，Crystal 也赶在房价低谷期买了一个一居室的小房子，价格六十几万元，位于外来人口很多的国际城，她说自己是风险厌恶型的人，" 市场再差，小房型也有人来租，也不怕供不起 "。

她也认识一个在当地做律师的朋友，目前已经入手了 5 个单间，他的投资选择很特别，只选单间，都位于国际城租金最便宜的地段。Crystal 说，" 这等于是一份安稳的投资，不到九年时间通过出租就回本了，接下来，他每年能有 6%~7% 的收入，比放在银行卡里划算 "。

国外一项调查数据显示，2024 年，迪拜拥有超 7.25 万名百万富翁和 212 名亿万富翁，这些人群对豪宅和优质房产的需求推高了核心地段（如朱美拉棕榈岛）的房价，部分区域房价较 2014 年翻了 46 倍。人们容易被这样的成功故事吸引，迪拜从不缺有钱人，但更为多数的仍是普通人。

如果没有拿到黄金签证，超过 60 岁的外来人就很难再续签证。来来往往的人们创造了黄金和财富，普通人老后便平淡地归乡。从数据上可以看到，这是一个大部分由年轻人组成的城市，阿联酋人口平均年龄为 33 岁，25 岁以下的年轻人群约占总人口的 25% 左右，迪拜人口约占阿联酋全国人口的 41.9%。

日落时的迪拜市中心鸟瞰图，看起来金碧辉煌。（图 / 图虫创意）

Crystal 想着自己退休后，大概会回到国内生活，现在她正在努力赚养老的钱，计划是到时候把这个小房子租出去，相当于每个月有几千元的养老金。

聊天到最后，Crystal 突然后悔说了这么多，" 我应该给你讲一点更光明的、更有能量的（故事）"。她在迪拜生活已经有十几年，多年前，她也和其他闯荡的人们一样，怀着淘金梦来到这里。她说，" 毕竟像我这样在迪拜活得很失败，但又活得很幸运的人真的太少了。"

我问她为什么。她说，" 我不是一个成功的案例，我到现在都不知道怎么发财，但从个人角度来讲，我走过的每一步都算数 "。

校对：严严；运营：鹿子芮；排版：黄琳